Haus geerbt? Was Erben von Immobilien vor dem Verkaufen wissen müssen

Ein Erb­schein ist ein amt­li­ches Do­ku­ment, das vom Nach­lass­ge­richt auf An­trag aus­ge­stellt wird und die Er­ben ei­ner ver­stor­be­nen Per­son of­fi­zi­ell be­stä­tigt bzw. zum Zeit­punkt des Erb­falls fest­stellt. Er dient da­mit als Nach­weis für die Erb­be­rech­ti­gung, u.a. für die Ein­tra­gung der neu­en Ei­gen­tü­mer in das Grundbuch.

In der Re­gel wird für den Haus­ver­kauf ein Erb­schein be­nö­tigt, da die Erb­fol­ge of­fi­zi­ell nach­ge­wie­sen wer­den muss. Hat der Erb­las­ser ei­nen Erb­ver­trag oder ein Tes­ta­ment ver­fasst, das die Erb­fol­ge klar re­gelt, kann ggf. auf den Erb­schein ver­zich­tet wer­den. Im Fal­le ei­nes To­des müs­sen Im­mo­bi­li­en­er­ben den Wech­sel der Ei­gen­tü­mer je­den­falls im Grund­buch ein­tra­gen, um das Haus recht­mä­ßig ver­kau­fen zu kön­nen. Hier­für ist meist der Erb­schein als Nach­weis ge­gen­über dem Grund­buch­amt erforderlich.

Er­ben müs­sen beim Grund­buch­amt die Be­rich­ti­gung des Grund­bu­ches be­an­tra­gen. Dies ge­schieht nicht au­to­ma­tisch. Erbt eine Er­ben­ge­mein­schaft, reicht in der Re­gel der An­trag ei­nes der Mit­er­ben aus.

Fol­gen­de Kos­ten fal­len in der Re­gel im Rah­men ei­ner Erb­schaft ei­ner Im­mo­bi­lie für die Er­ben bzw. die Er­ben­ge­mein­schaft an:

• Erb­schafts­steu­er
• Ge­büh­ren für den Notar
• Ge­büh­ren für das Grundbuch
• Un­ter­hal­tungs- und Er­hal­tungs­kos­ten der Immobilie

Vor­ab: es ist rat­sam sich bei der Be­rech­nung et­wa­iger Steu­ern pro­fes­sio­nel­le Be­ra­tung bei ei­nem Steu­er­be­ra­ter oder An­walt für Erbrecht einzuholen. 

Je­der Erbe ist ver­pflich­tet die Erb­schaft in­ner­halb ei­ner Frist von drei Mo­na­ten ab Kennt­nis des To­des des Erb­las­sers dem zu­stän­di­gen Fi­nanz­amt zu mel­den. Grund­sätz­lich fällt die Erb­schafts­steu­er im­mer an, wenn man ein Erbe an­tritt. Al­ler­dings gibt es ver­schie­de­ne Steu­er­klas­sen und Frei­be­trä­ge - ab­hän­gig vom Ver­wandt­schafts­grad der Er­ben zum Erblasser. 

Bei­spiel: Für Ehe­part­ner bzw. ein­ge­tra­ge­ne Le­bens­part­ner gilt ein Frei­be­trag von 500.000 € so­wie die Steu­er­klas­se I. An­ge­nom­men Kin­der er­ben, so gilt für sie ein Frei­be­trag von 400.000 € und eben­falls die Steu­er­klas­se I.

Fäl­lig wird die Steu­er aber nicht so­fort: bis das Fi­nanz­amt die Steu­er ei­nes Nach­las­ses er­mit­telt hat, kön­nen bis zum Er­lass des ent­spre­chen­den Steu­er­be­scheids zum Teil auch Mo­na­te vergehen.

Eine Er­ben­ge­mein­schaft ent­steht, wenn meh­re­re Per­so­nen, z.B. Ge­schwis­ter, ge­mein­sam er­ben und der Erb­las­ser kein Tes­ta­ment hin­ter­las­sen hat oder das Tes­ta­ment meh­re­re Er­ben be­nennt. In sol­chen Fäl­len wer­den die Er­ben au­to­ma­tisch Mit­glie­der der Er­ben­ge­mein­schaft, und sie tei­len das ge­erb­te Ver­mö­gen ge­mein­schaft­lich ge­mäß den ge­setz­li­chen Be­stim­mun­gen oder den An­wei­sun­gen im Tes­ta­ment des Erb­las­sers. Im Fal­le ei­ner Er­ben­ge­mein­schaft weist der Erb­schein auch den An­teil der Mit­er­ben am Nach­lass aus.

Ein Al­lein­er­be liegt vor, wenn eine Per­son al­lein Erbe des Ver­mö­gens der ver­stor­be­nen Per­son ist. Dies kann der Fall sein, wenn der Erb­las­ser in sei­nem Tes­ta­ment ei­nen ein­zi­gen Er­ben be­stimmt hat oder wenn die ge­setz­li­che Erb­fol­ge nur ei­nen Er­ben vor­sieht, bei­spiels­wei­se wenn der Ver­stor­be­ne kei­ne wei­te­ren le­ben­den Ver­wand­ten hat.

Ein Pflicht­teil ist ein ge­setz­lich fest­ge­schrie­be­nes Recht, das Per­so­nen im en­gen Ver­wandt­schafts­grad zu­steht, selbst wenn sie im Tes­ta­ment des Erb­las­sers nicht be­dacht wur­den. Im Fal­le ei­ner ge­erb­ten Im­mo­bi­lie be­trägt er in Deutsch­land die Hälf­te des ge­setz­li­chen Erb­teils, den die be­tref­fen­de Per­son ohne tes­ta­men­ta­ri­sche Ver­fü­gung er­hal­ten wür­de. Ty­pi­scher­wei­se sind Ab­kömm­lin­ge (Kin­der, En­kel) so­wie der Ehe­part­ner pflicht­teils­be­rech­tigt. Auch El­tern kön­nen un­ter be­stimm­ten Um­stän­den An­spruch ha­ben. Die ge­setz­ge­be­ri­sche Ziel­set­zung be­steht dar­in, nahe An­ge­hö­ri­ge vor ei­ner mög­li­chen En­ter­bung und da­mit vor ei­ner voll­stän­di­gen Be­nach­tei­li­gung zu schüt­zen. Im Fal­le ei­ner ge­erb­ten Im­mo­bi­lie be­deu­tet dies, dass selbst wenn der Ver­stor­be­ne die Im­mo­bi­lie ei­nem an­de­ren Er­ben ver­macht hat, die pflicht­teils­be­rech­tig­ten Per­so­nen An­spruch auf ih­ren An­teil am Ver­mö­gen des Ver­stor­be­nen ha­ben, um eine an­ge­mes­se­ne Ver­sor­gung sicherzustellen.