Fra­gen und Antworten

Eine Im­mo­bi­lie gleich­zei­tig über meh­re­re Mak­ler an­zu­bie­ten ist grund­sätz­lich er­laubt und mög­lich. Viel­leicht mag der Ge­dan­ke nahe lie­gen, dass vie­le Mak­ler zu ei­nem schnel­le­ren Ab­schluss füh­ren, al­ler­dings gilt hier eher das Sprich­wort “Vie­le Kö­che ver­der­ben den Brei“. Durch den Weg­fall ei­ner mehr oder we­ni­ger ga­ran­tier­ten Pro­vi­si­on bzw. durch die ge­sun­ke­ne Wahr­schein­lich­keit, für sich selbst den Ab­schluss si­chern zu kön­nen, ist der An­reiz für den Mak­ler dann deut­lich ge­rin­ger, den Ver­kauf der Im­mo­bi­lie mit ho­hem Zeit­auf­wand und En­ga­ge­ment zu fördern. 

Ein gu­ter und pro­fes­sio­nel­ler Mak­ler nimmt sich viel Zeit und Muse und scheut bei der Ver­mark­tung kei­ne Kos­ten, um das Ob­jekt tref­fend dar­zu­stel­len und breit zu veröffentlichen.

Be­auf­tra­gen Sie meh­re­re Im­mo­bi­li­en­mak­ler mit der Ver­mitt­lung Ih­rer Im­mo­bi­lie, steigt das Ri­si­ko enorm, dass die­se nur halb­her­zig an­ge­bo­ten wird und schnell ver­brannt, also zum La­den­hü­ter wird, denn po­ten­zi­el­le In­ter­es­sen­ten be­ob­ach­ten den Markt genau.

Wir von Ar­nold & Vogt Im­mo­bi­li­en ar­bei­ten aus­schließ­lich mit vol­lem Ein­satz für Sie. Da­her möch­ten wir nur ei­nen Al­lein­auf­trag an­neh­men. Von un­se­ren in­di­vi­du­el­len Ver­kaufs­stra­te­gie er­zäh­len wir Ih­nen ger­ne in ei­nem per­sön­li­chen Gespräch.

Seit 2014 gilt das neue Wi­der­rufs­recht für Fern­ab­satz­ver­trä­ge. Dem­nach ist je­der au­ßer­halb von Ge­schäfts­räu­men ge­schlos­se­ne Ver­trag be­leh­rungs­pflich­tig und wi­der­ruf­bar. Dazu ge­hö­ren alle An­fra­gen an Im­mo­bi­li­en­mak­ler und de­ren Ob­jek­te, die on­line oder über Te­le­fon an den Mak­ler ge­stellt wer­den. Wir sind also ge­setz­lich dazu ver­pflich­tet, Sie über Ihr 14-tä­gi­ges Wi­der­rufs­recht zu be­leh­ren, be­vor wir mit un­se­rer Tä­tig­keit, also bei­spiels­wei­se dem Ver­sand des Ex­po­sés oder ei­ner Ob­jekt­be­sich­ti­gung be­gin­nen. Die Mak­ler­pro­vi­si­on wird selbst­ver­ständ­lich nicht so­fort fäl­lig. Be­leh­ren wir Sie aber nicht, kön­nen Sie auch spä­ter noch Ihr Wi­der­rufs­recht aus­üben und wir ver­lie­ren un­se­ren Pro­vi­si­ons­an­spruch nach Ih­rem tat­säch­li­chen Kauf.

Die Wert­ermitt­lung ei­ner Im­mo­bi­lie hängt von zahl­rei­chen Fak­to­ren (z.B. Lage, Al­ter, Grö­ße, Aus­stat­tung, Zins­po­li­tik und Nach­fra­ge) ab. Da­bei kön­nen je nach Ge­bäu­de und Nut­zung ver­schie­de­ne Wert­ermitt­lungs­ver­fah­ren zur An­wen­dung kom­men. Ne­ben dem Sach­wert ei­ner Im­mo­bi­lie spie­len bei ver­mie­te­ten Im­mo­bi­li­en zum Bei­spiel auch die Er­trä­ge eine wich­ti­ge Rol­le bei der Wert­ermitt­lung. We­sent­li­che Er­mitt­lungs­ar­ten sind das Sach­wert­ver­fah­ren, das Er­trags­wert­ver­fah­ren und das Vergleichswertverfahren.

Vie­le Ei­gen­tü­mer be­wer­ten ihr Ei­gen­heim viel zu po­si­tiv, die meis­ten Kauf­in­ter­es­sen­ten su­chen da­ge­gen nach Män­geln, um den Preis zu drü­cken. Es gibt also eine gro­ße Dis­kre­panz bei der Fra­ge nach dem Wert der Immobilie.

Wir ga­ran­tie­ren Ih­nen eine fun­dier­te, markt­ge­rech­te und ak­tu­el­le Wert­ermitt­lung Ih­rer Im­mo­bi­lie. Da eine Be­sich­ti­gung un­ver­zicht­bar ist, ver­ein­ba­ren wir zu­nächst ei­nen Ter­min vor Ort und neh­men alle In­for­ma­tio­nen auf. Im Nach­gang er­stel­len wir ein um­fas­sen­des Wert­gut­ach­ten nach der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (Im­mo­WertV), das wir Ih­nen im Nach­gang auch aus­führ­lich erläutern.

Bei dem Ver­kauf von Im­mo­bi­li­en kön­nen Sie sich dar­auf ver­las­sen, dass wir ei­nen fai­ren Kauf­preis an­set­zen, mit dem wir die ver­schie­de­nen In­ter­es­sen von Ver­käu­fer und Käu­fer be­rück­sich­ti­gen. Denn Ziel ist es, bei­de Par­tei­en zusammenzubringen.

Die Rechts­la­ge hier­zu hat sich in den ver­gan­ge­nen Jah­ren geändert.

Bei der Ver­mie­tung von Wohn­im­mo­bi­li­en gilt seit 2015 das Be­stel­ler­prin­zip. Da­nach be­zahlt der Auf­trag­ge­ber (meist Ver­mie­ter) den Makler.

Bei­spiel: Bei ei­ner Ver­mie­tung ei­ner Woh­nung bei der der Ei­gen­tü­mer auf den Im­mo­bi­li­en­mak­ler zu­geht und ihn mit der Ver­mitt­lung be­auf­tragt, trägt auch der Ei­gen­tü­mer alle Kos­ten. Die­se kön­nen nicht auf den Mie­ter um­ge­legt werden.

Beim Ver­kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung oder ei­nes Ein­fa­mi­li­en­hau­ses gilt seit 2020 eben­falls ein ab­ge­wan­del­tes Be­stel­ler­prin­zip, wo­nach die Kos­ten des Im­mo­bi­li­en­mak­lers zu glei­chen Tei­len von Ver­käu­fer und Käu­fer ge­tra­gen wer­den müs­sen. In der Pra­xis müs­sen also Käu­fer nie mehr Mak­ler­pro­vi­si­on zah­len als der Ver­käu­fer. Beim Ver­kauf von Mehr­par­tei­en­häu­sern be­stehen Sonderregelungen.

Bei Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en gilt das oben Ge­sag­te nicht. Hier kann die Cour­ta­ge bei der Ver­mie­tung als auch beim Ver­kauf zwi­schen Auf­trag­ge­ber und Mak­ler frei ver­han­delt wer­den. Hier ist es gän­gig, dass die Kos­ten des Mak­lers auf den Ver­mie­ter und Mie­ter auf­ge­teilt werden.

Für den Ver­kauf von Im­mo­bi­li­en müs­sen zahl­rei­che Un­ter­la­gen pa­rat ste­hen. Da­bei kommt es ins­be­son­de­re auf de­ren Voll­stän­dig­keit, Ver­läss­lich­keit und Dar­stel­lung an.

Un­voll­stän­di­ge Un­ter­la­gen ver­zö­gern den Ver­kaufs­pro­zess un­nö­tig, vor al­lem bei der Fi­nan­zie­rungs­prü­fung der Kauf­in­ter­es­sen­ten. Wir von Ar­nold & Vogt Im­mo­bi­li­en ho­len da­her im­mer zu­erst sämt­li­che Ob­jekt­un­ter­la­gen ein, be­vor eine Im­mo­bi­lie an­ge­bo­ten wird. Ger­ne stel­len wir Ih­nen zur Er­leich­te­rung eine Check­lis­te zur Verfügung.

Be­auf­tra­gen Sie uns mir dem Ver­kauf Ih­rer Im­mo­bi­lie, neh­men wir Ih­nen die­se Schrit­te selbst­re­dend ab. Sie pro­fi­tie­ren hier­bei au­ßer­dem von un­se­ren gu­ten Kon­tak­ten zu Haus­ver­wal­tun­gen, No­ta­ren und Behörden.

Sie ha­ben eine Im­mo­bi­lie als Ren­di­te­ob­jekt er­wor­ben und möch­ten sie nun wie­der ver­kau­fen? Egal, ob Sie ein Grund­stück, eine Woh­nung oder ein Haus als Ka­pi­tal­an­la­ge be­sit­zen: der Ver­kaufs­zeit­punkt ist ent­schei­dend. Denn Sie müs­sen Spe­ku­la­ti­ons­steu­er zah­len, wenn Sie in­ner­halb der so­ge­nann­ten Spe­ku­la­ti­ons­frist Ihre Im­mo­bi­lie wie­der ver­kau­fen und da­bei Ge­winn er­zie­len. Bei dau­er­haft ver­mie­te­ten Im­mo­bi­li­en be­trägt die Spe­ku­la­ti­ons­frist 10 Jah­re – erst da­nach kön­nen Sie die Spe­ku­la­ti­ons­steu­er um­ge­hen. Bei Im­mo­bi­li­en, die Sie zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken nut­zen, be­trägt die Spe­ku­la­ti­ons­frist drei Jah­re. In bei­den Fäl­len zählt der Zeit­punkt, an dem Sie das Haus er­wor­ben ha­ben (Da­tum Kauf­ver­trag), als Fristbeginn.

Auch wenn sich alle Be­tei­lig­ten ei­nig sind – der Kauf ei­ner Im­mo­bi­lie ist ohne no­ta­ri­el­le Un­ter­schrift und Sie­gel un­wirk­sam (vgl. § 311b Abs. 1 BGB). Erst mit der Be­ur­kun­dung durch ei­nen No­tar ist ein Im­mo­bi­li­en-Kauf­ver­trag gül­tig. No­ta­re sind die neu­tra­le In­stanz zwi­schen Käu­fer und Ver­käu­fer ei­ner Im­mo­bi­lie. Die Grün­de da­für lie­gen aber auf der Hand: zum ei­nen ist es ein Ge­schäft von gro­ßer Trag­wei­te – egal, ob es um ein Haus, eine Woh­nung oder ein Grund­stück geht. Zum an­de­ren sor­gen No­ta­re da­für, dass der Kauf kor­rekt ab­ge­wi­ckelt wird und es kei­ne Zwei­fel oder Streit gibt, der wo­mög­lich die Ge­rich­te be­las­tet. Vor al­lem aber ach­tet der be­auf­trag­te Ju­rist dar­auf, dass die Grund­er­werb­steu­er an den Staat ge­zahlt wird, be­vor die Im­mo­bi­lie im Grund­buch um­ge­schrie­ben wird und auf den neu­en Ei­gen­tü­mer übergeht.

Grund­sätz­lich ver­öf­fent­li­chen wir die meis­ten Im­mo­bi­li­en auf un­se­rer Home­page, den gän­gi­gen Im­mo­bi­li­en­por­ta­len und in der Lo­kal­zei­tung. Möch­ten Sie im­mer auf dem lau­fen­den Stand blei­ben, fol­gen Sie uns ger­ne auch auf In­sta­gram und Face­book, um An­kün­di­gun­gen und wei­te­re Ein­bli­cke zu er­hal­ten. Wol­len Sie schnellst­mög­lich und vor Ver­öf­fent­li­chung über ein neu­es Im­mo­bi­li­en­an­ge­bot in­for­miert wer­den, kön­nen Sie sich hier zu un­se­rem News­let­ter an­mel­den. Dort stel­len wir im­mer alle neu­en Im­mo­bi­li­en zum Kauf zu­erst und ex­klu­siv vor Ver­öf­fent­li­chung vor.

In den §§ 79 ff. des Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) sind die Re­ge­lun­gen zum En­er­gie­aus­weis nor­miert. Der En­er­gie­aus­weis be­schei­nigt als Be­darfs- oder Ver­brauchs­aus­weis Wohn­ge­bäu­den eine En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se von Stu­fe A+ bis H.            
So­lan­ge Sie Ihre Im­mo­bi­lie selbst be­woh­nen oder kein Mie­ter­wech­sel statt­fin­det, be­steht grund­sätz­lich kei­ne Ver­pflich­tung ei­nen En­er­gie­aus­weis vor­zu­le­gen, so­bald Sie aber Ihre Im­mo­bi­lie ver­kau­fen oder ver­mie­ten möch­ten, müs­sen Sie ei­nen En­er­gie­aus­weis un­ver­züg­lich vor­le­gen kön­nen. Von die­ser Pflicht gibt es man­che Aus­nah­men und Son­der­fäl­le. Han­deln Sie ent­ge­gen den Vor­schrif­ten des GEG, über­se­hen oder ver­ges­sen bspw. Min­dest­an­ga­ben, ris­kie­ren Sie in Buß­geld von bis zu 10.000 €.

Wir von Ar­nold & Vogt Im­mo­bi­li­en über­neh­men im Ver­mark­tungs­pro­zess na­tür­lich al­les Not­wen­di­ge rund um den En­er­gie­aus­weis; von der Wahl der rich­ti­gen Art des Aus­wei­ses (Ver­brauchs- oder Be­darfs­aus­weis), über die Er­mitt­lung der er­for­der­li­chen Da­ten bis hin zur Erstellung.

Es gibt kei­ne pau­scha­le Ant­wort auf die Fra­ge, ob es ak­tu­ell bes­ser ist, eine Im­mo­bi­lie zu kau­fen oder zu mie­ten, da dies von ver­schie­de­nen Fak­to­ren ab­hängt. Ne­ben per­sön­li­chen Vor­lie­ben und Wohn­be­dürf­nis­sen kön­nen ei­ni­ge wich­ti­ge Fak­to­ren sein:

• Fi­nan­zi­el­le Aspek­te: kann man eine hohe An­zah­lung leis­ten und hat man ge­nug fi­nan­zi­el­len Spiel­raum für un­vor­her­ge­se­he­ne Ausgaben?
• Le­bens­pla­nung: plant man, in na­her Zu­kunft um­zu­zie­hen oder be­nö­tigt man mehr Fle­xi­bi­li­tät in Be­zug auf den Wohnort?
• Markt­la­ge und Zu­kunfts­per­spek­ti­ven: wie ent­wi­ckelt sich der Im­mo­bi­li­en­markt schät­zungs­wei­se in na­her Zukunft?
• Steu­er­li­che Vor­tei­le: Kann man durch den Kauf von Im­mo­bi­li­en steu­er­li­che Vor­tei­le nutzen?
• Zin­sen und Mie­ten: Wie hoch sind ak­tu­ell die Zin­sen für eine Hy­po­thek und wie hoch ist die Mie­te für ver­gleich­ba­re Wohnungen?

Es ist emp­feh­lens­wert, eine gründ­li­che fi­nan­zi­el­le Ana­ly­se durch­zu­füh­ren und sich von ei­nem Fach­mann be­ra­ten zu las­sen, be­vor man eine Ent­schei­dung trifft.

Wir von Ar­nold & Vogt Im­mo­bi­li­en be­ra­ten Sie hier­zu gern.

Beim Home Sta­ging wird eine Im­mo­bi­lie auf ei­nen be­vor­ste­hen­den Ver­kauf vor­be­rei­tet, in­dem sie pro­fes­sio­nell mö­bliert und de­ko­riert wird. Zie­le des Home Sta­gings sind, eine Woh­nung oder ein Haus at­trak­ti­ver zu ma­chen um mehr In­ter­es­se zu we­cken und den Ver­kaufs­preis zu erhöhen.

Ob sich die Kos­ten für Home Sta­ging loh­nen, hängt von vie­len Fak­to­ren ab, wie der Grö­ße und dem Zu­stand des Hau­ses, dem ak­tu­el­len Markt und dem Ver­kaufs­preis. Im All­ge­mei­nen kann sich Home Sta­ging je­doch loh­nen, da ein gut prä­sen­tier­tes Haus das Vor­stel­lungs­ver­mö­gen der Kauf­in­ter­es­sen­ten ver­bes­sert und man so­mit bes­ten­falls ei­nen hö­he­ren Ver­kaufs­preis er­zie­len oder die Im­mo­bi­lie schnel­ler ver­kau­fen kann. Es ist je­doch wich­tig, ei­nen er­fah­re­nen und zu­ver­läs­si­gen Home Stager zu fin­den, um das best­mög­li­che Er­geb­nis zu erzielen.

Für Home Sta­ging in Bay­reuth kön­nen wir von Ar­nold & Vogt Im­mo­bi­li­en Ih­nen ger­ne Emp­feh­lun­gen aus­spre­chen. Wir ar­bei­ten seit vie­len Jah­ren er­folgs­brin­gend mit Co­ming Home Sta­ging aus Bay­reuth zusammen.